Airbnb-Vermietungen für Mieter und Vermieter oft nicht erlaubt

Über digitale Plattformen wie Airbnb können Mieter Zimmer oder ihre ganze Wohnung zur temporären Untermiete anbieten. Aus rechtlicher Sicht ist dieses Vorgehen aber problematisch, für Mieter und sogar für Vermieter. Die wichtigsten Fragen und Antworten.

Dem Lebensgefühl einer Stadt kommt man im Urlaub in privaten Wohnungen wohl näher, als in sterilen Hotels. Neben einer Kostenersparnis ist dies wahrscheinlich der zentrale Grund, warum Buchungsplattformen wie Airbnb auch hierzulande boomen. Nach Angaben des amerikanischen Unternehmens, hat Airbnb bisher bereits über 30 Millionen Gäste weltweit vermittelt – natürlich auch in Deutschland.

Allerdings begeben sich deutsche Mieter, die ihre Wohnung oder ein Zimmer dort anbieten, in den allermeisten Fällen auf rechtliches Glatteis. Rechtssichere Vermietungen über Airbnb sind sogar nahezu unmöglich, wie ein Blick auf unsere Antworten zu den wichtigsten Fragen zeigt.
Muss der Vermieter vor einer Untervermietung um Erlaubnis gefragt werden?
Ja, er muss nicht nur gefragt werden – es braucht eine schriftliche Erlaubnis. Dabei reicht eine allgemeine Genehmigung für Untervermietungen allerdings nicht aus, wie zuletzt der Bundesgerichtshof feststellte. Wie der zuständige Richter sagte, brauche es eine explizite Erlaubnis für Touristenvermietungen. (Urteil vom 8. Januar 2014, AZ: VIII ZR 210/13)
Diese Erlaubnis muss dann nicht eingeholt werden, wenn der Mietvertrag ausdrücklich eine Untervermietung – auch an Touristen – erlaubt. Das ist aber wiederum in der Praxis nahezu nie der Fall. Diese Entscheidung führt dazu, dass vermutlich die allermeisten Deutschen, die ihre Wohnung bei Airbnb anbieten, dies illegal tun; zumindest, wenn sie nicht Eigentümer ihrer vier Wände sind. Doch wie wir weiter unten zeigen, ist auch das nicht problemlos möglich.
Gibt es einen Unterschied, ob man ein Zimmer oder die ganze Wohnung untervermietet?
Ja, den gibt es – theoretisch. Die Untervermietung einer ganzen Wohnung kann der Vermieter ohne Angabe von Gründen ablehnen. Bei einem Zimmer ist dies unter Umständen anders, dazu muss nur ein „erhebliches Interesse“ des Vermieters vorliegen. Zumindest, wenn es um die dauerhafte Untervermietung geht.
„Die Rechtsprechung ist bei der Bewertung dessen, was ein ‚erhebliches Interesse’ ist, sehr großzügig“, sagt Rechtsanwalt Schönleber, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im DAV. „Ein wichtiger Grund kann zum Beispiel sein, dass sich der Mieter die Wohnung alleine nicht mehr leisten kann oder mit seinem Partner zusammenziehen will.“
Allerdings gibt es eine wichtige Einschränkung: Nicht auf Dauer angelegte Untervermietungen muss der Vermieter nicht genehmigen – und das ist ja das Geschäftskonzept von Unternehmen wie Airbnb.
Wenn mir die Wohnung gehört: Kann ich dann machen, was ich möchte?
Tatsächlich ist es selbst dann nicht immer möglich, die Wohnung über Airbnb zu vermieten. Das hängt mit der jeweiligen Stadt oder Kommune zusammen. In Berlin braucht es beispielsweise eine behördliche Erlaubnis für die „Vermietung von Ferienwohnungen“. Der entscheidende Begriff hierbei: Zweckentfremdungsverbot.
In diesem Zusammenhang meint das Verbot die Nutzung des genehmigten Nutzens (Wohnen) für einen anderen Zweck (Gewerbe).
Rechtsanwalt Norbert Schönleber weiß aus eigener Erfahrung, dass die Behörden beispielsweise in Köln nur noch sehr selten diese Art der Nutzung genehmigen: „Besonders in Großstädten ist Wohnraum ohnehin Mangelware. Die Flüchtlingskrise verschärft das Problem zusätzlich – und das wissen auch die Behörden“, so der Kölner Mietrechtler.
Müsste man Mehreinnahmen dem Vermieter zahlen?
Nein. Das wäre dann nicht der Fall. Mitunter erhebt der Vermieter die Miete um ein paar Euro, doch bliebe der Rest der eigene Gewinn. Allerdings muss ein solcher Gewinn versteuert werden.
Wer vermieten darf: Wie hoch sind die Steuern?
Zunächst einmal müssen alle Einnahmen aus der privaten Untervermietung dem Finanzamt bei der Steuererklärung angegeben werden. Hier bleiben Einnahmen bis zu 520 Euro unbesteuert. Allerdings handelt es sich hierbei nicht um einen Freibetrag, was bedeutet, dass bei höheren Einnahmen dieser Betrag nicht pauschal abgezogen wird.
Darüber hinaus kann man sich umsatzsteuer- und gewerbesteuerpflichtig machen. Das ist aber eher unwahrscheinlich, wenn es um eine Ab-und-zu-Vermietung im privaten Raum handelt. Denn umsatzsteuerpflichtig sind erst Einnahmen über 17.500 Euro, beim Gewerbe über 24.500 Euro.
Was droht mir als Mieter, wenn die Untervermietung auffliegt?
„In der Regel muss ein Vermieter seinen Mieter zunächst abmahnen und eine Untervermietung darin untersagen“, erklärt der Kölner Mietrechtsexperte Schönleber. Sollte dieser daraufhin weiter untervermieten, könne ihm fristlos gekündigt werden. Je nach Vorgeschichte mit dem entsprechenden Mieter, kann aber auch direkt gekündigt werden. Das aber ist wohl eher selten der Fall.
Doch es droht noch weiteres Ungemach. Denn wenn in der betreffenden Stadt oder der Kommune ein Zweckentfremdungsverbot gilt, kann die Behörde ein Bußgeld verhängen – und das auch ohne Abmahnung.
Zusammenfassung: Dann sind Vermietungen über Airbnb rechtlich erlaubt
– Der Vermieter hat Touristenvermietungen schriftlich zugestimmt
– Die entsprechende Behörde hat die temporäre Untervermietung der Wohnung (oder des Zimmers) genehmigt
– Der Gewinn wird bei der Steuererklärung dem Finanzamt gemeldet (ebenfalls mögliche Umsatz- oder Gewerbesteuer)
Wie die Darstellung der geltenden Rechtslage zeigt, sollten Mieter sich gut überlegen, ob sie Zimmer oder ihre Wohnung in Portalen wie Airbnb anbieten. Zumindest sollten die offenen Rechtsfragen vorab geklärt werden, damit es nicht zur Abmahnung oder sogar Kündigung kommt. Und selbst Vermieter haben wohl derzeit schlechte Karten, wollen sie ihre eigenen vier Wände temporär untervermieten.

Quelle: Arge Mietrecht und Immobilien